OM AT BRUGE ADVOKAT

NÅR MAN KØBER HUS, LEJLIGHED

ELLER BYGGEGRUND

Når du skal købe fast ejendom, er der mange, der gerne vil give dig gode råd, men i længden vil det vise sig, at nogle råd er bedre end andre. Hvilke råd, der er bedst, hænger sammen med mange ting – fx rådgiverens uddannelse og erfaring. Men også rådgiverens uafhængighed er vigtig.

Som advokat vil jeg naturligvis helst have, at du søger bistand hos en advokat – og allerhelst hos mig. Det er der flere grunde til. Andre rådgivere mener, at de er lige så gode som advokater, men det er de ofte ikke.

Jeg vil forklare herom ved at gennemgå nogle af de påstande eller spørgsmål, som oftest fremkommer i debatten.

·        ”Advokaten er et dyrt bekendtskab!”

Nej, det er direkte forkert. Jeg vil gerne give nogle eksempler.

De faste salærtakster for at bruge advokat ved ejendomshandler er for længst ophævet, og er i dag kun vejledende. Disse takster hænger sammen med hvor meget ejendommen koster. Det har jo ikke altid ret meget at gøre med omfanget af advokatens arbejde med sagen. Derfor kan du af og til aftale et mindre salær – fx hvis det vejledende salær er stort og sagen er forholdsvis ukompliceret.

Ved køb af en ejendom til fx kr. 800.000,00 er mit sædvanlige salær fx kun kr. 7.500,00 inklusiv moms, og ved køb af en ejendom til kr. 1.800.000,00 er mit sædvanlige salær kun kr. 12.500,00. Udgifterne til stempel og tinglysningsafgift ved en bolighandel (med et sælgerpantebrev på fx 20% af prisen) er i de samme tilfælde henholdsvis kr. 10.000,00 og kr. 19.000,00, så advokatens salær er altså ikke det, der koster mest.

(Mange ejendomsmæglere vil i øvrigt have henholdsvis kr. 46.000,00 og kr. 83.500,00 inklusiv moms for at sælge ejendomme til de pågældende priser – men det er jo en helt anden historie!)

Naturligvis kan hverken jeg eller nogen anden advokat spare dig for stempelomkostningerne – men vi kan hjælpe dig til at sikre, at de gives ud på en ejendom, der er den rigtige for dig.

Hvis ejendommen sælges af en ejendomsmægler, skal det anslåede advokatsalær i øvrigt stå på salgsopstillingen, men hvis du er i tvivl, så ring og spørg advokaten.

·        ”Det er ikke så svært, nu er der jo altid fortrydelsesret for forbrugeren!”

I samme øjeblik du har sat din underskrift på købsaftalen (det der i gamle dage hed slutseddelen), har du pribncipielt købt ejendommen. Der er ganske vist en fortrydelsesret, men den gælder kun, hvis du husker at bruge den indenfor de første 6 dage efter underskriften – og det koster penge (nemlig 1% af købesummen) at bruge den – og det er betydeligt flere penge end en advokat ville have taget for at gennemgå handelen med dig inden du skrev under.

Du skal selvfølgelig være helt sikker, inden du skriver under på et dokument, der for de fleste er den største økonomiske disposition i deres liv.

Hvis du ikke kan få den korte udsættelse, der skal til for at du kan søge advokatbistand inden du skriver under på slutsedlen, vil der ofte være ekstra grund til at være på vagt !

·        ”Jeg kan vel selv lære at skrive et skøde, hvis jeg går på aftenskole, eller hvis jeg tager et af de kurser, der annonceres i avisen!”

Nej, så nemt er det ikke. Du kan naturligvis ikke lære at berigtige din egen ejendomshandel på en lørdag eftermiddag eller nogle få aftener - og det vil en fornuftig lærer heller aldrig påstå. Du kan lære nogle få generelle regler, men du lærer ikke at tage hensyn til de mange specielle problemer, der kan opstå. Den slags undervisning kan være underholdende og inspirerende, men udgiften dertil sparer dig ikke for advokatsalæret – kursusgebyret er en udgift udover salæret.

·        Det lyder flot at ”berigtige handelen”, men der skal vel bare skrives et skøde!”

Nej, der skal ikke ”bare” skrives et skøde. Der skal forhandles med sælger, undersøges en masse ting, kontrolleres en masse oplysninger og skrives et skøde. Derudover skal der bl.a. laves gældsovertagelsesdeklarationer, indberetning til kommunen, pantebreve, refusionsopgørelse, skrives til panthavere, ejerforeningen, forsikringsselskabet; sendes til tinglysning, til sletning af retsanmærkninger m.m.

Selve det fysiske skøde, som du får, når handelen er slut, er således ikke det eneste du skal betale for. Det er kun beviset på, at du nu ejer ejendommen. Det er den individuelle og uafhængige rådgivning du skal betale for – og det er naturligvis også den, der tager tid at give, så det forklarer, at salæret har en vis størrelse.

·        ”Min onkel kan klare det hele for mig. Han har købt hus sidste år, og vi skriver bare hans papirer af!”

Nej. Det ser besnærende ud, hvis I skriver din onkels skøde af, og sætter dit navn ind, men hvis I overser en detalje, der ser betydningsløs ud, kan det koste dig hundredetusindvis af kroner. Enhver advokat – og en del onkler, hvis de vil – kan fortælle historier om den slags uheldige ejendomshandler.

Der kan i nogle tilfælde gå mange år, før fejlene opdages. Nogle gange opdages de først, når du skal sælges igen.

·        ”Så kan min kusine klare det, for hun har arbejdet på et advokatkontor!”

Nej, selvom hun har arbejdet hos en advokat, kan du meget let risikere, at hun laver en fejl. Det er blandt andet et spørgsmål om uddannelse og rutine. Regler og praksis om køb, salg og fx belåning af fast ejendom ændres hurtigt – næsten måned for måned. Du kan derfor risikere, at det, din kusine i sin tid lærte på advokatkontoret, nu er katastrofalt forældet eller forkert.

Det skal ikke være en ret stor fejl, før den koster dig meget mere end et helt advokatsalær.

·        ”Jeg har set en annonce, hvor nogen vil skrive skødet for et par tusinde kroner”.

Ja, den slags annoncer dukker op en gang imellem – nogle gange er det en pensioneret advokat eller advokatsekretær, andre gange folk fra helt andre brancher. Nogle gange gemmer de sig bag et anonymt anpartsselskab eller bare en mobil-telefon og en postbox-adresse – og ofte forsvinder de meget hurtigt igen.  Hvis du vil lade din investering af dine sparepenge, dit hjem og lån du måske skal betale på i 30 år, styre af disse ”rådgivere”, så hverken kan eller vil jeg konkurrere.

Under alle omstændigheder må du ikke regne med, at du får fuld bistand for et stærkt reduceret salær. Det hører i hvert fald til sjældenhederne.

HVIS du på et tidspunkt alligevel beslutter dig til at søge bistand hos en rådgiver, der ikke er advokat, så synes jeg, at du skal spørge rådgiveren om følgende:

1. Hvad er din uddannelse ?

2. Hvor kan jeg besøge dig ?

3. Hvem ejer virksomheden – du selv personligt, ejendomsmægleren eller fx et selskab ?

4. I hvor mange år har du behandlet ejendomshandler ?

5. Har du en forsikring for fejl (og hvad hedder så forsikringsselskabet ?)

6. Har du klientkonto for de penge jeg eller sælgeren betaler til dig ?

Er det en rådgiver, som du får anvist af sælger eller sælgers ejendomsmægler, så spørg også om:

7. Hvilken tilknytning har du til ejendomsmægleren ?

8. Har du også været med til at rådgive sælger, lave salgsopstilling, købsaftale eller lignende ?

·        ”Advokaterne begår vel også fejl!”

Ja, selvfølgelig begår advokater også fejl i ejendomshandler. Men dels er det relativt sjældent, og dels har advokater en lovpligtig forsikring, der dækker dig ind, hvis uheldet skulle være ude. Det har din onkel eller din kusine eller et anonymt anpartsselskab ikke.

Hvis du vil klage over en advokat – til et nævn, med forbrugerrepræsentanter – er det i øvrigt gratis.

·        ”Jeg vil i hvert fald vente lidt med at gå til advokat, så sparer jeg da lidt af salæret!”

Nej. De fleste advokater – herunder jeg selv - tager det samme salær, uanset om du kommer straks, når du har fundet dig en ejendom, eller først når du har skrevet under på købsaftalen. Du bør derfor gå til advokat så tidligt som muligt, så du får det hele med.

Erfaringen viser i øvrigt, at du lettere kommer igennem med dine forskellige ønsker, hvis du lader din advokat fremføre dem.

Under alle omstændigheder er det en  fordel, hvis du ved de afgørende forhandlinger har bistand af din egen uafhængige advokat, der husker at få de rigtige klausuler med, få de forkerte klausuler slettet, og forklarer dig de specielle udtryk. Når du ved, at vilkårene er i orden, kan du selv koncentrere dig om at beslutte, om ejendommen i det hele taget er noget for dig og om du vil og kan betale prisen.

Hvis du ikke køber ejendommen, vil advokaten kun tage et meget mindre salær – og de penge er vel godt givet ud, hvis du dermed fx undgår at købe en dårligt belånt ejendom eller en ejendom, som på grund af fx servitutter eller lokalplaner ikke kan bruges, som du har tænkt dig.

I gamle dage blev en del uheldige handler ”reddet” af inflationen, som fik den reelle husleje til at falde væsentligt i løbet af få år, men så let går det ikke i dag. Hvis du vil sikre dig mod fejl, skal det ske ved god advokat-rådgivning – inden købet.

Jeg har den ordning, at jeg overfor private købere, der af den ene eller anden grund alligevel ikke køber ejendommen, kun beregner et mindre salær – ofte kun kr. 1.850,00 – og at jeg trækker dette salær fra, hvis samme køber indenfor 6 måneder køber an anden ejendom med min biostand.

·        ”Ejendomsmægleren kan vel skrive skødet?”

Ja – men kun i visse tilfælde. Loven forbyder nemlig ejendomsmægleren rådgiver begge parter i samme sag – og det er jo netop rådgivning du har brug for. Nogle ejendomsmæglere tolker dette forbud meget lempeligt – og tilbyder så fx at de skriver skødet for dig uden rådgivning (hvad tror du, at det er værd ?) eller tilbyder at de kan lade fx en ansat skrive skødet for dig privat (altså en klar omgåelse af reglerne).

Ejendomsmægleren skal naturligvis være sælgers repræsentant. Handlen er jo mindst lige så vigtig for dig som for sælger, så du skal naturligvis have din egen rådgiver – en advokat, der gennemgår alle forholdene på dine vegne – ligesom sælger som nævnt har sin rådgiver i ejendomsmægleren. Så er der balance i sagen.

De allerfleste ejendomsmæglere er fornuftige og rimelige – men det er som bekendt svært at tjene to herrer på én gang.

Bemærk, at i de sidste år er mange ejendomsmægler-virksomheder blevet solgt – til kreditforeninger, banker eller forsikringsselskaber. Dette skyldes, at disse meget gerne vil sikre, at lånene optages i den bestemte kreditforening, at udbetalingen deponeres i en bestemt bank og at forsikringen tegnes i et bestemt forsikringsselskab – og måske også, at du låner de penge, du skal bruge, i en bestemt bank, uanset om det er det bedste for dig.

Dette betyder ofte, at du ikke kan være sikker på, at de råd du får, skyldes en egentlig rådgivning – det skyldes måske nærmere hensyn til kreditforeningen, banken eller forsikringsselskabet, som ofte giver provision til ejendomsmægleren.

Under alle omstændigheder må man konstatere, at markedet for handel med fast ejendom er blevet meget uigennemsigtigt.

Det bliver lettere for dig at gennemskue det, hvis du bruger en advokat.

En advokat må ikke sælge sin virksomhed til kreditforeninger, banker eller forsikringsselskaber. Sagt på en anden måde, så må advokatvirksomheder kun tilhøre advokater, så advokaterne kan rådgive dig uden at være bundet af økonomiske interesser.

·        ”Advokater tjener mange penge på at skrive skøder!”

Ja, selvfølgelig tjener advokaten penge på sit arbejde. Det gør du forhåbentlig også på dit arbejde. Et godt stykke arbejde er jo pengene værd. Advokaten får selvfølgelig ikke alle pengene selv. Advokaten skal bl.a. betale løn til sit personale – som også står til din disposition – og de tekniske hjælpemidler, der i dag er nødvendige i en moderne advokatforretning.

Hvis advokaten skal have lidt mere for sit arbejde, skyldes det, at han som nævnt kun må penge for sit arbejde – ikke på fx at sælge dig en forsikring eller et kreditforeningslån.

·        ”Det er alligevel advokatsekretæren, der laver arbejdet.”

Nej, hvis du går til en advokat, laver han og sekretæren arbejdet i fællesskab. Advokaten forhandler bl.a. på dine vegne, checker de juridiske forhold, og svarer på dine spørgsmål. Sekretæren er med i hele sagsforløbet, foretager de praktiske ekspeditioner, skriver de forskellige breve i samarbejde med advokaten – og besvarer også gerne mange af dine spørgsmål under sagens forløb. Der vil således være to på advokatkontoret, der kender din sag.

·        ”Advokaten kan alligevel ikke se, om huset er ordentlig bygget!”

Nej, det kan advokaten ikke, man advokaten kan anvise dig uvildig bistand, hvis du ønsker huset gennemgået af fx en arkitekt eller en ingeniør.

I dag foreligger der i næsten alle handler en teknisk undersøgelse af ejendommen – en såkaldt tilstandsrapport, men det er ikke altid nok, blandt andet fordi denne rapport ofte kun dækker lovens mindstekrav.

Som jeg skrev i indledningen, er formålet med denne tekst at få dig til at søge advokatbistand inden du køber fast ejendom. Formålet er naturligvis endnu mere konkret, idet jeg også håber, at du vil vælge at søge bistand hos mig. Om det er lykkedes, er nu op til dig.

Du er velkommen til at ringe til mit kontor og bestille tid for et møde, hvor vi kan tale din sag igennem. Tag om muligt udkastet til købsaftale og bilagene med. Min kontor-telefon  45 81 85 87 og selve kontoret er åbent fra kl. 10,00 til kl. 16,00 (om fredagen dog kun til kl.15,00), og hvis du ikke kan holde møde indenfor dette tidsrum, finder vi et andet tidspunkt.

Du kan også kontakte mig på telefax 45 81 88 33 eller e-mail: johan@schwarz-nielsen.dk

Og her kommer så for god ordens skyld ”det med småt”: Ovenstående er ikke konkret juridisk rådgivning. Formålet er alene at give en generel orientering og at give dig mulighed for at bedømme, om du ønsker at søge konkret juridisk rådgivning hos mig. Jeg påtager mig således ikke juridisk eller økonomisk ansvar for ovenstående. COPYRIGHT tilhører mig. Du må gerne citere mig i uddrag, men kun med udtrykkelig henvisning til mig og til www.schwarz-nielsen.dk. Sidste redigering er sket d. 23/2 2001.